Il 29 maggio 2024 il Governo ha approvato il D.L. n. 69/2024, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 175 del 27 luglio 2024 ed entrata in vigore il giorno successivo.
In pochissimi giorni, su tutti i giornali è comparsa la stessa parola: condono. Ma non è così.
Come consulente immobiliare iscritto al REA MI-2540163 che opera nelle province di Milano, Monza & Brianza, Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Varese, Lodi e Pavia, ho letto il testo di legge e le Linee guida ufficiali del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti pubblicate il 30 gennaio 2025. Quello che trovi in questo articolo è basato esclusivamente su quelle fonti.
L’obiettivo è capire cosa cambia in concreto per chi compra o vende casa in Lombardia oggi.
Cos’è il Decreto Salva Casa e cosa NON è
Il Decreto Salva Casa non è un condono edilizio generale. Non permette di sanare qualsiasi abuso commesso in passato.
È una legge di semplificazione edilizia che modifica il D.P.R. 380/2001 (il Testo Unico dell’Edilizia) su punti molto precisi, con un obiettivo dichiarato: ridurre il blocco delle compravendite causato da piccole irregolarità formali statisticamente presenti in un numero elevato di immobili italiani.
Le 4 novità concrete che devi conoscere
1. Le tolleranze costruttive: piccole difformità che non sono più abusi
La modifica all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 introduce un sistema di tolleranze costruttive che varia in base alla superficie dell’immobile. Se il tuo appartamento ha una stanza leggermente più piccola rispetto al progetto depositato in Comune, potrebbe non essere più una violazione edilizia.
Le soglie ufficiali:
| Superficie dell’unità immobiliare | Tolleranza ammessa |
|---|---|
| Fino a 100 m² | 5% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Oltre 500 m² | 2% |
Queste tolleranze si applicano agli immobili realizzati sia prima che dopo il 24 maggio 2024. Non è necessaria alcuna pratica edilizia per regolarizzarle: non sono più considerate difformità.
2. Altezza minima e superficie minima: cambiano i requisiti di agibilità
Uno dei punti più rilevanti per il mercato lombardo riguarda i requisiti igienico-sanitari per l’agibilità degli immobili.
La normativa precedente richiedeva un’altezza media di almeno 2,70 metri per i locali abitabili. Il Decreto Salva Casa modifica i requisiti minimi introducendo la possibilità di agibilità con:
- Altezza minima di 2,40 metri (con tolleranza del 2% = 2,35 m effettivi)
- Superficie minima di 20 m² per unità monolocale a uso singolo
- Superficie minima di 28 m² per unità con due persone
Questo ha un impatto diretto su migliaia di appartamenti in tutta la Lombardia, specialmente nei centri storici di Milano e nelle corti di provincia, dove soffitti bassi o spazi ridotti erano spesso incompatibili con le richieste di agibilità tradizionale.
Attenzione: le Linee guida MIT del 30 gennaio 2025 chiariscono che devono comunque essere rispettati criteri prestazionali alternativi in materia di salubrità (ventilazione, irraggiamento solare, ricambio d’aria). Non è un’agibilità automatica.
3. Lo stato legittimo semplificato (art. 9-bis TUE)
Questo è il punto con più impatto immediato sulle compravendite.
Prima del Decreto Salva Casa, per dimostrare lo stato legittimo di un immobile era necessario ricostruire e verificare tutta la storia dei titoli edilizi fin dalla costruzione originaria. Un’operazione complessa e spesso impossibile per edifici costruiti prima degli anni ’70.
La modifica all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 introduce una doppia semplificazione:
Semplificazione formale: è sufficiente riferirsi all’ultimo titolo edilizio valido, senza dover verificare la coerenza con tutte le normative successive, se l’amministrazione competente ha già verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Semplificazione sostanziale: le difformità interne che rientrano nelle nuove tolleranze costruttive non compromettono più la dimostrazione dello stato legittimo.
In pratica: molti immobili prima considerati “irregolari” possono oggi essere compravenduti con procedure più snelle.
4. La sanatoria semplificata per difformità parziali (nuovo art. 36-bis TUE)
Per le irregolarità che non rientrano nelle tolleranze automatiche, il Decreto introduce il nuovo art. 36-bis del D.P.R. 380/2001: una procedura di sanatoria per interventi parzialmente difformi dal permesso di costruire o da una SCIA.
La novità riguarda la cosiddetta doppia conformità. Prima era necessario che l’intervento fosse conforme alla normativa sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria. Con l’art. 36-bis, per le difformità parziali è sufficiente che l’intervento sia:
- Conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda
- Conforme ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione
Le sanzioni per questa sanatoria variano da € 1.032 a € 10.328, proporzionali al valore dell’intervento.
Cosa il Decreto Salva Casa non permette di fare
Su questo punto è importante essere precisi, perché la comunicazione pubblica ha generato confusione.
Il Decreto Salva Casa non consente di sanare:
- Abusi edilizi totali (edifici o porzioni costruite completamente senza titolo)
- Difformità che superano le soglie di tolleranza previste
- Interventi in contrasto con vincoli paesaggistici, ambientali o sismici
- Variazioni essenziali rispetto al progetto originario
Le Linee guida MIT del 30 gennaio 2025 confermano espressamente che la nuova normativa non è uno strumento per regolarizzare qualsiasi situazione pregressa. L’analisi caso per caso rimane imprescindibile.
L’impatto concreto su chi vende o compra casa in Lombardia
In Lombardia dove il patrimonio edilizio storico è imponente e molti immobili risalgono a decenni con controlli urbanistici meno sistematici il Decreto Salva Casa ha un effetto diretto su molte trattative.
Per chi vende: irregolarità minori che in passato obbligavano a costose pratiche di regolarizzazione o addirittura bloccavano la vendita possono oggi rientrare nelle nuove tolleranze. Questo riduce i tempi, abbassa i costi e rende l’immobile commerciabile senza intoppi.
Per chi compra: non abbassare la guardia. Il fatto che alcune difformità siano ora “tollerate” non significa che ogni irregolarità sia automaticamente risolta. Prima di firmare un compromesso, una verifica tecnica approfondita è ancora più importante di prima: capire cosa rientra nelle nuove tolleranze e cosa no richiede competenza specifica.
Un aspetto spesso sottovalutato: le banche e i periti incaricati dei mutui non applicano automaticamente le nuove interpretazioni nelle perizie. Un immobile tecnicamente regolare secondo il Decreto Salva Casa può comunque ricevere perizie conservative se la documentazione non è gestita in modo corretto prima della richiesta di finanziamento.
Cosa fare adesso, in concreto
Se stai pensando di vendere un immobile nelle province di Milano, Monza & Brianza, Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Varese, Lodi o Pavia, il primo passo non è cercare il prezzo di mercato.
Il primo passo è capire lo stato edilizio e urbanistico dell’immobile prima di metterlo sul mercato. Scoprire un’irregolarità durante la trattativa o peggio, dopo il compromesso è uno degli scenari più costosi che un venditore possa affrontare.
Il Decreto Salva Casa ha ampliato le possibilità di regolarizzazione. Ma applicarlo correttamente richiede una lettura attenta del caso specifico, non una regola valida per tutti.
Se vuoi capire come si applica concretamente al tuo immobile e se ci sono irregolarità che puoi risolvere prima di avviare la vendita possiamo farlo insieme.
Fonti ufficiali
- Legge 24 luglio 2024, n. 105 — Conversione in legge del D.L. 29 maggio 2024, n. 69 — G.U. n. 175 del 27/07/2024
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 — Testo Unico dell’Edilizia (artt. 9-bis, 34-bis, 36-bis, 23-ter modificati)
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti — Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del D.L. 69/2024 — pubblicato il 30 gennaio 2025 — mit.gov.it/linee-guida-dl-salva-casa