Negli ultimi mesi, nelle mie consulenze 1 to 1, la domanda più frequente non riguarda più il Decreto Salva Casa. Riguarda un’altra sigla: EPBD, la cosiddetta Direttiva Case Green.
Molti proprietari mi scrivono convinti di dover ristrutturare casa entro una data precisa, pena multe o l’impossibilità di vendere. Non è così, e questa confusione genera un’ansia che non ha ragione di esistere.
La verità è più complessa, e per certi versi meno drammatica di quanto raccontato online. Ma richiede attenzione, perché tocca il valore del tuo immobile nei prossimi anni.
In questo articolo ti spiego cosa prevede davvero la direttiva, a che punto è l’Italia con il recepimento e cosa significa concretamente se possiedi o vuoi comprare casa in Lombardia.
Cosa prevede davvero la Direttiva Case Green (EPBD IV)
La Direttiva (UE) 2024/1275, nota come EPBD IV o “Case Green”, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea l’8 maggio 2024 ed è entrata in vigore il 28 maggio 2024.
L’obiettivo è la decarbonizzazione completa del patrimonio edilizio europeo entro il 2050. Per arrivarci, la direttiva fissa tappe intermedie obbligatorie 📌 per gli Stati membri, non direttamente per il singolo proprietario di casa.
Per gli edifici residenziali, l’Italia deve ridurre il consumo medio di energia primaria dell’intero parco immobiliare di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2033-2035, rispetto ai livelli del 2020.
Il punto che quasi nessuno spiega con chiarezza
Il target è nazionale e aggregato, calcolato sulla media di tutti gli edifici residenziali del Paese. Ad oggi non esiste un obbligo di legge che imponga al singolo proprietario di portare il proprio appartamento a una classe energetica specifica entro una data fissa.
Questo vale per il residenziale. Per gli edifici non residenziali e pubblici, invece, la direttiva fissa soglie dirette, calcolate sul singolo edificio.
| Tipologia edificio | Requisito | Scadenza |
|---|---|---|
| Nuovi edifici pubblici | emissioni zero | dal 2027 |
| Nuovi edifici residenziali | emissioni zero | dal 2028 |
| Edifici pubblici e non residenziali esistenti | classe energetica E | entro il 2027 |
| Edifici pubblici e non residenziali esistenti | classe energetica D | entro il 2030 |
| Parco residenziale italiano (media nazionale) | -16% consumo energia primaria | entro il 2030 |
| Parco residenziale italiano (media nazionale) | -20/22% consumo energia primaria | entro il 2033-2035 |
L’Italia è in ritardo: a che punto siamo a Luglio 2026
Gli Stati membri avevano tempo fino al 29 maggio 2026 per recepire la direttiva nel proprio ordinamento nazionale. L’Italia ha superato questa scadenza senza un decreto legislativo di attuazione.
Il ritardo più rilevante riguarda il Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, che l’Italia avrebbe dovuto inviare in bozza alla Commissione Europea entro il 31 dicembre 2025.
Non avendo rispettato questo termine, l’11 marzo 2026 la Commissione Europea ha avviato una procedura di infrazione nei confronti dell’Italia, con l’invio di una lettera di messa in mora. Il Governo ha due mesi di tempo per rispondere. 📌
Il piano definitivo dovrà essere trasmesso entro il 31 dicembre 2026. Fino ad allora, in Italia non esiste una norma nazionale attuativa: nessuna legge impone oggi lavori specifici ai proprietari di casa.
Quindi non devo fare nulla? Attenzione a questo equivoco
Sarebbe un errore leggere questa fase di stallo come “tanto non cambia nulla”. Il piano nazionale, quando arriverà, dovrà comunque tradurre gli obiettivi europei in misure concrete: incentivi, obblighi progressivi, forse requisiti minimi legati alla vendita o all’affitto.
In diversi paesi europei che hanno già avviato il recepimento, alcune misure toccano proprio il momento della compravendita: obbligo di attestato di prestazione energetica aggiornato, oppure incentivi condizionati alla classe energetica dell’immobile.
Il mio consiglio, da consulente che tutela il patrimonio dei propri clienti, è di non aspettare l’ultimo momento. Conoscere la classe energetica reale del tuo immobile oggi ti mette nella posizione di decidere, non di subire.
Quanto costa adeguare un immobile a una classe energetica superiore
I costi variano molto in base alla tipologia di edificio, alla zona climatica e allo stato di partenza. Le stime di settore più recenti indicano una spesa media minima di circa 40.000 euro per appartamento per il solo passaggio dalla classe G alla classe D, intervenendo sull’involucro: pareti, copertura, solaio.
Se l’intervento comprende anche sostituzione degli infissi, una nuova caldaia efficiente e un impianto fotovoltaico condominiale, la spesa può salire di altri 20.000 euro circa per appartamento.
| Intervento | Costo indicativo |
|---|---|
| Isolamento involucro, passaggio classe G → D | circa 40.000 € per appartamento |
| + infissi, caldaia efficiente, fotovoltaico condominiale | + 20.000 € circa |
| Appartamento 120 mq, classe G → D | circa 48.000 € |
| Villetta unifamiliare, classe G → D | fino a 86.000 € |
Quali incentivi sono disponibili nel 2026
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, l’Ecobonus riconosce una detrazione fiscale del 50% se l’intervento riguarda l’abitazione principale, del 36% negli altri casi.
Il tetto di spesa agevolabile è di 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione ripartita in dieci quote annuali costanti. Le stesse aliquote si applicano al Bonus Casa per le ristrutturazioni edilizie.
Una novità della Legge di Bilancio 2026: sono stati eliminati definitivamente gli incentivi fiscali per la sostituzione di caldaie alimentate esclusivamente a combustibili fossili.
| Bonus | Aliquota abitazione principale | Aliquota altri immobili | Tetto di spesa |
|---|---|---|---|
| Ecobonus | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
| Bonus Casa (ristrutturazioni) | 50% | 36% | 96.000 € per unità |
- La detrazione richiede la titolarità di un diritto di proprietà, nuda proprietà o diritto reale di godimento sull’immobile.
- Per l’aliquota del 50% l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale.
- Per l’Ecobonus resta obbligatorio l’invio della scheda descrittiva a ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Cosa significa per chi vuole comprare o vendere casa in Lombardia
Se vendi: la classe energetica del tuo immobile è già oggi un fattore che incide sulla trattativa, soprattutto a Milano e nei capoluoghi di provincia, dove gli acquirenti arrivano sempre più informati.
Se compri: valuta sempre l’APE insieme al prezzo. Un immobile in classe G può costare meno oggi, ma comporta una spesa di adeguamento futura che va messa in conto nel budget complessivo.
In una consulenza 1 to 1, il mio compito è proprio questo: leggere insieme a te l’attestato di prestazione energetica, stimare i costi reali di un eventuale adeguamento e capire come pesano sulla tua decisione, prima di firmare qualsiasi proposta.
Il patrimonio immobiliare si protegge con le informazioni corrette, non con gli allarmismi che circolano online. Questo è il senso della consulenza sartoriale che offro ai miei clienti.
Se possiedi un immobile in Lombardia e vuoi capire cosa comporta davvero la Direttiva Case Green per il tuo caso specifico, prenota una prima consulenza conoscitiva gratuita. Analizziamo insieme l’APE, i costi reali e le tempistiche.
Fonti ufficiali
- Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio, 24 aprile 2024, pubblicata in GUUE l’8 maggio 2024 — EUR-Lex
- Commissione Europea, Rappresentanza in Italia — “La Commissione adotta le procedure di infrazione di marzo 2026”, 11 marzo 2026 — ec.europa.eu
- Dipartimento per le Politiche Europee, Presidenza del Consiglio dei Ministri — Stato delle infrazioni, aggiornamento 29 aprile 2026 — affarieuropei.gov.it
- Agenzia delle Entrate — Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”, aggiornamento febbraio 2026 — agenziaentrate.gov.it